Làm thế nào để tính lãi suất khi vay tiền ngân hàng mua nhà?

21/09/2017

Với những gói vay vốn từ ngân hàng, ưu đãi từ nhà đầu tư thì việc sở hữu một ngôi nhà đã trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên, tình trạng bùng nổ ngân hàng từ ngân hàng nhà nước, ngân hàng liên doanh đến tư nhân khiến người mua nhà bị bao vây bởi ma trận của các hình thức vay, ưu đãi vay cũng khiến người mua nhà đau đầu vì không biết phải vay thế nào, tính lãi suất ra sao?

Trên thực tế, việc vay tiền mua nhà trả góp mang lại nhiều lợi ích không thể phủ nhận. Mua nhà trả góp giúp bạn có được một chỗ ở cố định, không phải đi thuê nhà, di chuyển dọn nhà, mua sắm trang bị đồ dùng mỗi lần chuyển chỗ ở và tiết kiệm thời gian để làm việc, tạo ra năng suất cao hơn. Mặt khác mua nhà trả góp cũng giúp tiền tiết kiệm không phân tán mặt khác vẫn có thể đầu tư kinh doanh. Có khá nhiều nhà đầu tư tuy có tài chính vững mạnh vẫn không "xuống tiền" mua nhà một lần. Họ tận dụng các ưu đãi hỗ trợ thanh toán trả góp từ chủ đầu tư và ngân hàng giúp dòng tiền đầu tư của mình luôn xoay chuyển. Đây là cách hợp lý để vừa giải quyết được chỗ ở cho bản thân và gia đình, vừa đảm bảo việc kinh doanh hay đầu tư riêng của bản thân.

Việc vay tiền ngân hàng để mua nhà được nhiều người lựa chọn bởi những ưu điểm về mặt pháp lý, độ tin cậy và uy tín cao. Nhưng tính lãi suất ngân hàng khi mua nhà như thế nào để bạn có thể đưa ra một kế hoạch tài chính hợp lý thì không phải ai cũng nắm rõ.

1. Các bước để tính lãi suất khi mua nhà

B1: Xác định khoản tiền cần vay

Thông thường khi ngân hàng sẽ cho khách hàng mua nhà vay tối đa 70% giá trị nhà. Một số dự án có liên kết riêng có chương trình ưu đãi riêng có thể cho vay đến 80% giá trị căn hộ hoặc đất. Do đó bạn cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để xác định khoản tiền vay ngân hàng mua nhà.

Tùy thuộc vào khả năng tài chính mà bạn sẽ xác định số tiền vay ngân hàng để mua nhà cho phù hợp

B2: Xác định thời gian vay

Thời hạn vay tối đa để mua nhà lên tới 25 năm (300 tháng) và thời hạn vay bao nhiêu tùy thuộc vào thu nhập của khách hàng chứng minh được cũng như qua đánh giá thực tế của cán bộ tín dụng.

Nếu để thời gian vay càng dài thì số tiền gốc + lãi hàng tháng sẽ càng thấp. Đa số khách hàng thường chọn vay thời gian tối đa để số tiền trả nợ hàng tháng là thấp nhất, và thực tế là để cho giai đoạn đầu mua nhà đỡ bị áp lực về tài chính cũng như tránh bị nợ quá hạn, sau đó 2 năm đến 3 năm có thể tất toán trước hạn với số tiền mình tích lũy được.

B3: Xác định mức lãi suất cho vay

Hiện lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng từ 7,49 %/ năm đến 10,5%/ năm tùy theo loại hồ sơ vay loại dự án, hồ sơ chứng minh thu nhập, vùng miền... sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi của các ngân hàng thường là 10.5%/năm.

B4: Tính tiền gốc hàng tháng cần trả

Tiền gốc hàng tháng = Tổng số tiền vay/Tổng thời gian vay (tháng)

2. Cách tính lãi suất vay mua nhà phổ biến

Nhìn chung, trên thị trường hiện nay có 2 hình thức tính lãi suất vay mua nhà phổ biến là tính lãi suất theo dư nợ ban đầu và tính lãi suất theo dư nợ giảm dần.

Cách tính lãi suất mua nhà phổ biết là tính lãi theo dư nợ ban đầu và tính lãi theo dư nợ giảm dần

Tính lãi suất theo dư nợ ban đầu

Khi chọn hình thức tính lãi suất theo dư nợ ban đầu hay còn gọi là dư nợ gốc, nghĩa là lãi suất khoản vay của bạn sẽ được tính dựa trên số tiền bạn vay ban đầu trong suốt thời gian vay.

Một ví dụ đơn giản, sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn 2 hình thức tính lãi trên. Bạn vay 120 triệu từ ngân hàng với thời hạn 1 năm (12 tháng).

Cách tính lãi theo hình thức dư nợ ban đầu (4.6%/năm)

Kỳ T.Toán	Gốc cần thanh toán (1)	Lãi cần thanh toán (2)	Tổng tiền thanh toán (1) + (2)
1	10,000,000	460,000	10,460,000
2	10,000,000	460,000	10,460,000
3	10,000,000	460,000	10,460,000
4	10,000,000	460,000	10,460,000
5	10,000,000	460,000	10,460,000
6	10,000,000	460,000	10,460,000
7	10,000,000	460,000	10,460,000
8	10,000,000	460,000	10,460,000
9	10,000,000	460,000	10,460,000
10	10,000,000	460,000	10,460,000
11	10,000,000	460,000	10,460,000
12	10,000,000	460,000	10,460,000
Tổng cộng	120,000,000	5,520,000	125,520,000

Tính lãi suất theo dư nợ giảm dần (dư nợ gốc)

Đối với hình thức tính lãi theo dư nợ giảm dần, tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dự trên số tiền thực tế bạn còn nợ sau khi trừ phần tiền gốc bạn đã trả trong các tháng trước đó.

Cách tính lãi theo hình thức dư nợ giảm dần (8.0%/năm)

Kỳ T.Toán	Gốc cần thanh toán (1)	Lãi cần thanh toán (2)	Tổng tiền thanh toán (1) + (2)
1	10,000,000	800,000	10,800,000
2	10,000,000	733,333	10,733,333
3	10,000,000	666,667	10,666,667
4	10,000,000	600,000	10,600,000
5	10,000,000	533,333	10,533,333
6	10,000,000	466,667	10,466,667
7	10,000,000	400,000	10,400,000
8	10,000,000	333,333	10,333,333
9	10,000,000	266,667	10,266,667
10	10,000,000	200,000	10,200,000
11	10,000,000	133,333	10,133,333
12	10,000,000	55,667	10,066,667
Tổng cộng	120,000,000	5,202,799	125,202,799

Theo định nghĩa trên, bạn có thể dễ dàng nhận thấy hình thức trả lãi theo dư nợ giảm dần có lợi hơn cho người vay. Nhưng theo thực tế, các ngân hàng luôn có định mức lãi suất cho 2 hình thức này khác nhau. Cụ thể, hình thức tính lãi theo dư nợ giảm dần luôn luôn chịu mức lãi suất cao hơn so với hình thức tính lãi theo dư nợ ban đầu. Điều này nhằm đảm bảo con số trả lãi tính trên tổng số tiền vay và thời gian vay của khách hàng là ngang nhau.

Vậy nên lựa chọn hình thức tính lãi suất nào khi vay mua nhà?

Cách tính trả góp vay mua nhà trên dư nợ giảm dần phù hợp với những khách hàng có khả năng tài chính mạnh, có thể trả được số tiền lớn lúc ban đầu.

Cách tính trả góp vay mua nhà đều trên dư nợ ban đầu có số tiền phải trả những tháng đầu tiên thấp hơn cách tính lãi còn lại do đó đây là hình thức phù hợp cho các bạn có thu nhập thấp vì giúp giảm áp lực trả nợ những tháng đầu tiên.

3. Những lưu ý khi vay tiền ngân hàng mua nhà

Khi vay tiền ngân hàng mua nhà bạn nên tìm hiểu kỹ các thủ tục, hợp đồng vay và nắm rõ khả năng tài chính của bản thân để không rơi vào cảnh "nợ chồng nợ"

- Trước khi quyết định chọn mua căn hộ chung cư bằng phương thức trả góp, người mua nhà nên tính toán và cân nhắc lại khả năng tài chính của mình để tránh vi phạm hợp đồng.

- Sau khi xác định được nguồn tài chính và khả năng chi trả thì bước tiếp theo người mua cần tìm hiểu là thông tin về căn hộ mình sắp mua cũng như chủ đầu tư dự án

- Đọc kỹ hợp đồng mua bán, góp vốn. Bạn nên lựa chọn ngân hàng uy tín để vay với mức lãi suất ổn định. Xác định nguồn thu nhập ổn định của mình, trừ đi chi phí sinh hoạt hàng ngày, số tiền sẽ có nguy cơ phát sinh. Sau đó mới tính toán và dư ra một khoản để mua nhà. Tránh tính trạng không đủ tiền trả hàng tháng nếu không bạn sẽ bị phạt lãi quá hạn.

- Nên chọn mức thời gian phù hợp, có thể là 10 năm hoặc 15 năm tùy theo khả năng tài chính của mình.

- Mục đích của việc vay tiền mua nhà trả góp là giảm áp lực về kinh tế. Vì vậy bạn nên áp dụng cách trả nợ lâu dài, không nên tính quá sát với thu nhập của mình cũng không nên tính quá lạc quan nếu không sẽ có nguy cơ xảy ra rủi ro, gây áp lực trong sinh hoạt và cuộc sống.

Theo Homedy Blog Kiến thức